الموجز
رئيس التحريرياسر بركات
السبت 11 مايو 2024 09:15 صـ 3 ذو القعدة 1445 هـ
أهم الأخبار
نشرة الموجز التعليمية .. تعليمات صرف مكافأة امتحانات الثانوية العامة 2024 للمعلمين .. تصل إلي 2500 جنيه .. إقرارا الزيادات الجديدة لـ... هل تتضمن الزيادات الجديدة لـ ” التعليم ” الإعلان عن رفع مرتبات المعلمين هذا الأسبوع؟ .. التعليم ترد نيللي.. حكاية نجمة الفوازير مع أربع أزواج وعلاقتها بـ سمير صبري بث مباشر مباراة الأهلي وبلدية المحلة اليوم في البروفة الأخيرة قبل مواجهة الترجي شكري سرحان.. حكاية المشهد المحذوف بسبب قبلة وحضن.. وتزوج مرتين ولقب بعاشق القرآن سلة الأهلي تطيح بالزمالك وتتأهل لنهائي بطولة دوري السوبر للمحترفين بدون عناء.. طرق سداد فاتورة الكهرباء شهر مايو 2024 وزارة التربية والتعليم : أسئلة امتحانات الثانوية العامة 2024 قبل عيد الأضحى.. تعرف على أسعار الأضاحي 2024 ترتيب الدوري المصري عقب مباريات اليوم وقبل مواجهة الأهلي وبلدية المحلة لغز عمر كماني .. فرح بمليار جنيه .. تفاصيل الزفاف الأسطورى للملياردير المعروف بعد تصدره التريند علي خدك.. محمود العسيلي يتألق في حفله الغنائي الجديد

عاجل .. تحويل عقد الإيجار من 59 عاما لـ3 سنوات

على الرغم من الظروف الطارئة والقوة القاهرة التى يمر بها العالم أجمع بسبب تفشى فيروس كورونا المستجد – كوفيد 19 – إلا أن سوق العقارات والإنشاءات من حيث البيع والشراء والإيجارات لا يزال مستمراَ ولا زال الحديث متجدد ومتواصل حول إشكالية "عقد الإيجار" التى تشغل بال ملايين الملاك والمستأجرين، حيث أن المشرع المصرى من أوائل المشرعين فى المنطقة العربية الذين أولوا اهتماما بالغاَ لـ "مدة عقد الإيجار" باعتباره أحد أهم الأركان الجوهرية والأساسية للعلاقة بين أطراف "عقد الإيجار".

والواقع والحقيقة يؤكدان أن العلاقة بين الملاك والمستأجرين تعتبر من أكثر العلاقات تعقيدا من الناحية العملية، فهى تقع فى مكان ما بين المهنية والصداقة، ومثلها مثل أي علاقة أخرى، دائما ما تتعرض علاقة المالك والمستأجر للتصدع والمشاكل التي قد تكون بسيطة فى بعض الأحيان، أو قد تؤدى إلى انقطاع العلاقة إذا تفاقمت المشاكل بين الطرفين ومن أكثر هذه المشكلات هى مشكلة "عقد الإيجار"، وتعتبر عقود الإيجار من أهم العقود وأخطرها وأكثر العقود التي يخشى منها الملاك نظرا للمشاكل التي تحدث بشكل يومي ورفض المستأجر بالإخلاء أو رفضه وتأخره في دفع الأجرة.

71567-71567-71567-71567-71567-71567-380

هل يجوز تحويل عقد الإيجار من 59 سنة إلى 3 سنوات فقط؟

في التقرير التالى، نلقى الضوء على إشكالية في غاية الأهمية تتمثل في الإجابة على السؤال.. هل يجوز تحويل العقد المحدد المدة الخاضع للقانون 4 لسنة 1996 من أقصى مدة وهي 59 سنة قياسا على قانون الحكر إلى 3 سنوات فقط؟

سؤال عادة ما يطرحه الملاك في محاولة لاستغلال القانون بغرض تحقيق مصالحهم، كما يطرحه المستأجرين بشكل دائم ومستمر لتأمين مصالحهم هم أيضاَ، خاصة وأننا سنشهد خلال الفترة المقبلة تطورات جديدة وهامة في ملف الإيجار القديم - بحسب الدكتور إسلام خضير، أستاذ القانون التجارى والمحامى بالنقض.

في البداية - مسألة الحديث عن "عقد الإيجار" لا تنقطع فى ساحات النقاش بسبب خطورة إشكاليته المتجددة التى تشغل بال ملايين الملاك والمستأجرين، حيث يعد تحرير عقد الإيجار من أعمال الإدارة لذا يجب مراعاة أنه إذا تم تحريره بموجب توكيل رسمي يبيح حق الإدارة فقط صادر عن المالك، فإن هذا العقد يجب ألا تتجاوز مدته 3 سنوات، وذلك طبقا لنص المادة 559 من القانون المدني التي تنص على أنه: "لا يجوز لمن لا يملك إلا حق الإدارة إن يعقد إيجارا تزيد مدته عن ثلاث سنوات إلا بترخيص من السلطة المختصة، فإذا كان عقد الإيجار لمدة أطول من ذلك انقضت المدة إلى 3 سنوات كل هذا ما لم يوجد نص يقضى بغير ذلك" – وفقا لـ"خضير".

40223-40223-40223-shutterstock_431851975-1000x350

نص المادة 560 من القانون المدني

والمستأجر إذا قام بتأجير العين من الباطن فإن المدة التي تم الاتفاق عليها بين المستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن ليس لها محل اعتبار إن تجاوزت عقد الإيجار الأصلي وهو ما أكده المقنن المصري في نص المادة 560 من القانون المدني فقال: " الأجرة الصادرة ممن له حق إلا منفعة تنقضى بانقضاء هذا الحق إذا لم يجزها مالك الرقبة، على أن تراعى المواعيد المقررة للتنبيه بالإخلاء والمواعيد اللازمة لنقل محصول السنة"، وقد يتعاقد المستأجر على عين ويتم كتابه مدة الـ 59 سنة، ثم يقوم المالك بعد ذلك بتقليل المدة إلى 3 سنوات أن كان العقد صادراً ممن له حق الإدارة فقط، أو صدر من صاحب المنفعة فيما يتجاوز مدة إجارته لأنه يعد من أعمال الفضولي – الكلام لـ"خضير".

الوكالة الواردة في ألفاظ عامة لا تخصيص فيها لا تعطى لوكيلها إلا الحق في أعمال الإدارة فقط وهو ما أكدته المادة 701 من القانون المدني والتي تنص على:

1- الوكالة الواردة فى ألفاظ عامة لا تخصيص فيها حتى لنوع العمل القانوني الحاصل فيه التوكيل، لا تخول الوكيل صفة إلا فى أعمال الإدارة.

2- ويعد من أعمال الإدارة الإيجار إذا لم تزد مدته على ثلاث سنوات وأعمال الحفظ والصيانة واستيفاء الحقوق ووفاء الديون، ويدخل فيها أيضاً كل عمل من أعمال التصرف تقتضيه الإدارة كبيع المحصول وبيع البضاعة أو المنقول الذي يسرع عليه التلف وشراء ما يستلزمه الشيء محل الوكالة من أدوات لحفظه ولاستغلاله.

51296-51296-51296-51296-51296-51296-51296-51296-131

نص المادة 702 من القانون المدني

لذا يجب مراعاة إذا تم تحرير عقد إيجار وحل محل المالك وكيلا عنه فى التوقيع وكانت مدة عقد الإيجار تزيد عن 3 سنوات أن يكون الوكيل يحمل وكالة خاصة بهذا العمل ووارد بها إصدار عقود الإيجار الخاصة بوحدات العقار، ويتم تحديد العقار تحديدا نافيه للجهالة وهذا طبقا لنص المادة 702 من القانون المدني والتي تنص على:

1- لابد من وكالة خاصة فى كل عمل ليس من أعمال الإدارة، وبوجه خاص فى البيع والرهن والتبرعات والصلح والإقرار والتحكيم وتوجيه اليمين والمرافعة أمام القضاء.

2- والوكالة الخاصة فى نوع معين من أنواع الأعمال القانونية تصح ولو بم يعين محل هذا العمل على وجه التخصيص، إلا إذا كان العمل من التبرعات.

3- والوكالة الخاصة لا تجعل للوكيل صفة إلا فى مباشرة الأمور المحددة فيها وما تقتضيه هذه الأمور من توابع ضرورية وفقاً لطبيعة كل أمر وللعرف الجاري.

100941-100941-100941-100941-100941-100941-878

4 حالات يجوز فيها تحويل عقد الإيجار من 59 سنة إلى 3 سنوات فقط

ورغم وجود العقد المبرم بين الطرفين على أن تكون مدة الإيجار 59 سنة، إلا أن هناك حالات يتم فيها تقليل تلك المدة إلى 3 سنوات أو سنة واحدة طبقاً للقانون، فيتعين على المستأجر الوقوف على صفة المؤجر، فإذا كان المؤجر الموقع على العقد غير المالك الأصلى "كالوكيل، أو الشريك على الشيوع، أو الوصى، أو الحارس"، فإن القانون منع هؤلاء تحرير عقود تزيد عن 3 سنوات، وفى حالات أخرى سنة واحدة مثل الوصى، وبالتالى يحق للأصيل أن يقيم دعوى قضائية بطلب إنقاص مدة عقد الإيجار إلى 3 سنوات، كما أن الحالات التى يتم فيها إنقاص مدة العقد من 59 إلى 3 سنوات هى:

1- الإيجار الصادر من الوكيل أو النائب

2- الإيجار الصادر من أحد الملاك على الشيوع

3- الإيجار الصادر من الحارس القضائى

4- الإيجار الصادر من الوصى فى الأراضى الزراعية، وسنة واحدة فى المبانى.

87149-87149-87149-87149-87149-87149-87149-87149-87149-201811020318271827

رأى محكمة النقض في الأزمة

هذا وقد سبق لمحكمة النقض التصدي لمثل هذه الإشكالية في الطعن المقيد برقم 6447 لسنة 66 قضائية – حيث أوردت في حيثيات الحكم أن عقد الإيجار الخاضع للقانون المدني وفقأ لنص القانون رقم 4 لسنة 1996 أن هذه العقود عقود مؤقتة أو لا تخرجها من أعمال الإدارة إلى أعمال التصرف لأن امتداداتها ليس مرده الاتفاق في ذاته، ولكن مصدره قانون إيجار الأماكن المشار إليها.

جريدة الموجز، جريدة ورقية أسبوعية مستقلة، وموقع شامل يستطيع الجمهور من خلاله الوصول للخبر الصحيح والمعلومات الدقيقة.

ويقدم موقع الموجز للقراء كل ما يهم الشأن المصري الداخلي والخارجي بشكل يومي وعاجل، بالإضافة إلى أخر تحديثات أسعار الذهب ، أسعار العملات، أسعار الدولار، أسعار السلع أولاً بأول.

كما يقدم الموقع لقرائه أحدث وأهم أخبار الفن، وأخبار الرياضة، وأخبار السياسة، وأخبار الحوادث، وأخبار العالم ، وأهم الاحداث الكروية ، دوري أبطال أوروبا، ودوري أبطال آسيا، ودوري أبطال أفريقيا.